编者按

随着全岛封关进入运作倒计时，海南楼市发展进入新阶段。近年来，中央赋予海南建设全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区“三区一中心”的重大使命，凸显海南在全国发展大局中的重要地位。值得关注的是，海南高质量发展取得明显成效，基本摆脱了房地产依赖症。未来，海南改革开放、经济发展和自贸港建设还将进一步影响楼市。本期地产周刊重点关注海南楼市现状、探索及前景。

楼市热点 本报记者 周雪松

(资料图片仅供参考)

“海南房子值得买（300785）吗？”“海南楼市前景如何？”“海南全岛封关运作前，要不要去买套房？”……随着海南全岛封关运作进入倒计时，不少关注海南楼市的人开始思考上述问题。许多人心动又纠结，然而，海南楼市值得关注的地方远不止于此。

严格限购有效抑制投机炒作

得天独厚的自然资源，独一无二的自由贸易港，让看好海南发展（002163）的人们变得更加坚定。与此同时，全国投资者甚至购房者纷至沓来。不过，海南严格的全域限购政策有效抑制了投机炒作。

今年“五一”假期，海南全省接待游客320.37万人次，同比增长141.5%；旅游总收入42.32亿元，同比增长178.8%。分别较2019年同期同口径对比增长55.1%和79.0%。有分析认为，封关运作后的海南，将是创业、商贸、旅游、奢侈品消费的天堂。

“现在，我们这里的房价在21000元/平方米到22000元/平方米，以后房价肯定会涨。”中国经济时报记者近日以购房者身份咨询海南某房地产项目时，销售人员如是表示。

据记者了解，为了在海南置业，一些购房者想尽了各种办法。海南房地产专业研究机构至理数据发布的数据显示，4月份，海口商品住宅成交备案2207套，三亚商品住宅成交备案1263套，实现平稳增长。琼海、万宁、东方、临高、昌江等滨海城市商品住宅和商办产品成交备案也保持稳定增长。另据海南省统计局的数据，一季度海南省房屋销售面积178.57万平方米、房屋销售额312.83亿元，分别同比增长6.1%和79.4%，整体来看比较平稳。

从全国来看，经历今年3月份“小阳春”之后，4月份商品房成交有所下滑，但海南楼市依然维持一定热度。安居客数据显示，4月份，包括一线城市在内全国65个重点城市整体新房找房热度环比下跌14.0%，但海口新房找房热度逆势上涨，环比增长3.1%。

前述海南房产销售人员告诉记者，海南自贸港建设将会推动海南经济进一步发展，海南拥有得天独厚的天然优势，置业需求也会越来越多，而商品房数量有限，在全岛封关运作前值得买。不过，资深房地产业内人士、焕禾咨询总经理杨文斌认为，经常去海南、想在海南长期居住或发展的人可以去买房，但如果为了炒作，这一轮几乎没有任何机会。

“如果是自己住，可以考虑。如果是投资，空间不会很大，而且海南城市间差别很大。如果遇到标的超值等情况，另当别论。”杨文斌对中国经济时报记者表示，“海南楼市经过了国际旅游岛概念和国际自贸区概念两轮爆炒，价格已经不低。”

“现在房子升值没那么快。”中国税务学会学术研究委员会原副秘书长焦瑞进认为，租房比买房合算。如果有更好的理财产品，可以选择租房，而不是买房。“海南房子已经不少了，可能需要消化一个时期。当然，如果有便宜的好房源，也不是不可以入手。”焦瑞进说。

“海南的房子肯定值得买，现在可以买。”海南省投资商会秘书长陈笑在接受中国经济时报记者采访时表示，“海南房价基点比较低。因为海南过去比较落后，房价没怎么上涨。三亚的房价涨过一段时间，海口房价一直没有大涨。不过，三亚房价现在也回落了，海口的房价在全国省会城市里是比较便宜的，不算贵。只是，这波自贸港概念刚炒起来一点，均价也就2万多元/平方米。”

在陈笑看来，海南的房子值得入手，海南的房价之所以便宜与严格限购有关。“封关后，海南的房价肯定会涨。全球比较好的自贸港的房价基本都没有低于10万元/平方米的，所有这些自贸港城市都是这样。”

海南自贸港楼市前景如何

曾开发三亚亚特兰蒂斯项目的复星旅文集团终身荣誉董事长钱建农对中国经济时报记者表示，海南楼市未来究竟如何目前难判断。“不过，如果海南未来前景看好的话，房产市场也应该看好。”钱建农说。

中国铁建（601186）地产海南相关负责人则对记者表示，“在海南封关运作后，房产是离岸资产，未来楼市需要看政策导向。”

由于房地产市场的调整、严格限购以及新冠疫情等因素影响，最近两三年海南楼市经历了明显波动。以儋州海花岛为例，高峰时房价曾达到每平方米两三万元，但目前已回落到1万元/平方米左右。在海南，也出现了炒房客被套的现象。

回顾历史，海南建省后，曾经因房地产炒作等问题引发经济大起大落。痛定思痛，海南下决心转型发展，坚决以壮士断腕的决心摆脱房地产依赖症。过去5年，海南非房地产投资占比提高了18.2个百分点。前不久，海南省称基本摆脱房地产依赖症，房地产市场调控成功闯关，经济结构不断优化，现代化产业体系加快构建，经济转型升级取得显著成效。

戴德梁行研究院副院长张晓端在接受中国经济时报记者采访时表示，海南正在为2025年实现全岛封关运作做准备，封关运作对于海南岛的影响更多体现在中长期发展、对经济贸易的整体带动以及吸引人口流入等方面。而基于海南作为自由贸易港的发展愿景的实现，产业、经济及贸易的发展对于岛内的商业、办公、产业地产的发展将构成一定利好，同时人口的流入也会对海南住宅市场的中长期发展构成一定支撑。

但张晓端也表示，中长期的利好并不能直接支撑当下的物业需求快速放大，政策利好的支撑效力是与发展进度同步的。2017年后海南全域限购的举措很大程度上规避了楼市炒作资金的进入。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受中国经济时报记者采访时表示，海南封关运作和自贸港建设将对房地产市场产生一定的积极影响，将促进楼市价值提升。一方面，海南土地供应将会进一步减少，海景房等稀缺性将会增加，房价或将会出现稳步上涨态势；另一方面，海南岛将会吸引更多外国投资者和旅游者的到来，这也将在一定程度上推动海南房地产市场发展，增加房产价值。海南自贸港建设将极大提高海南市场的消费力，商业物业规模扩容，这对商办物业开发商而言是不错的机遇。

仲量联行大中华区首席经济学家庞溟在接受中国经济时报记者采访时表示，根据《海南自由贸易港建设总体方案》的规划，海南自贸港将致力发展高新技术产业，并会积极发展旅游业、物流业、金融业，在开放举措、产业政策、营商环境、优惠措施等方面的积极因素，都有利于产业园区、写字楼以及商业、养老、文旅等主题地产的蓬勃发展。此外，目前海南基本摆脱房地产依赖症，房地产市场调控成功闯关，未来有望保持房地产健康平稳发展，并成为房地产行业向发展新模式过渡的先行先试范例之一。